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LE VIAGER, DÉFINITION
Acheter un bien sans verser la totalité de la somme
Dans un viager, l’acquéreur, alors appelé débirentier, a la possibilité d’acheter un logement sans en payer la totalité de la valeur lors de la vente. Le vendeur, quant à lui qui est dénommé, crédirentier, va percevoir un bouquet puis une rente chaque mois par l’acquéreur, et ce, jusqu’à son décès. Le bouquet étant la somme versée le jour de la vente par l’acheteur et représente entre 20% et 30% de la valeur du bien.

Deux types de viager
Il existe donc le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, le logement, une fois la vente signée, peut être disposé par l’acheteur comme bon lui semble. Il a ainsi la possibilité de l’habiter lui-même, de le louer voire même de le revendre. Dans le cas du viager occupé, le vendeur bénéficie de son droit d’y habiter jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut donc pas en disposer comme il le souhaite.

CE QUI DIFFÉRENCIE LE VIAGER LIBRE DU VIAGER OCCUPÉ
Une opération immobilière qui peut être intéressante
Si le viager occupé peut sembler contraignant, il peut représenter une opération immobilière intéressante. En effet, le fait que le bien immobilier soit occupé, une décote est appliquée qui correspond au droit d’usage et d’habitation qui profite au vendeur. L’acheteur ne fait souvent pas appel à un emprunt immobilier pour ce type d’acquisition ce qui lui évite le remboursement de celui-ci ainsi que les frais d’assurance comme d’intérêt. Une décote qui ne s’applique pas pour un viager libre.

Un bouquet plus élevé et des charges pour l’acquéreur pour le viager libre
Dans un viager libre, le vendeur puisqu’il n’occupera pas le bien immobilier, va se voir accorder une rente ainsi qu’un bouquet plus important que s’il s’agissait d’un viager occupé. Et comme il s’agit finalement d’une vente ordinaire dans le principe, l’ensemble des charges liées à ce bien sont à la charge de l’acquéreur tout comme les frais d’entretien et d’éventuelles réparations. Le vendeur, quant à lui n’est plus redevable d’aucune somme concernant cette habitation.

Des charges réparties dans le viager occupé
Lorsqu’il s’agit d’un viager occupé, les charges et taxes sont réparties entre le vendeur et l’acheteur. Ce dernier s’acquitte de la taxe foncière réduite des ordures ménagères, il a également à sa charge les gros travaux ainsi que l’assurance propriétaire non occupant. Le vendeur, de son côté, va payer la taxe d’habitation, celle des ordures ménagères ainsi que les petites réparations.

UN VIAGER OCCUPÉ PEUT DEVENIR UN VIAGER LIBRE
Le vendeur peut libérer son logement quand il le souhaite
Lorsqu’il s’agit d’un viager occupé, le vendeur a tout à fait la possibilité, et ce quelle qu’en soit la raison, de libérer le bien immobilier. Ce peut être pour un déménagement, l’entrée dans une maison de retraite ou autre. Dans ce cas, la vente bascule alors d’un viager occupé à un viager libre. Le vendeur cède son droit d’usage et d’habitation et doit en informer, avant son départ, l’acheteur.

Prévoir une clause d’abandon de jouissance
Lors de la conclusion de la vente en viager occupé, il est important de prévoir dans le contrat, une clause d’abandon de jouissance de bien. Cette clause doit également stipuler que c’est à l’initiative du vendeur et peut intervenir à tout moment. Il faudra aussi y mentionner le montant d’augmentation de la rente que l’acquéreur devra verser au vendeur, puisqu’il pourra en user comme il le souhaite.

LES ATOUTS ET DÉSAVANTAGES DU VIAGER LIBRE
Concernant le vendeur
Pour le vendeur, le viager libre lui permet un prix de vente plus élevé, tout comme le montant de la rente. Il bénéficie également d’un abattement fiscal selon son âge qui peut atteindre 70% sur la rente viagère. Il est aussi totalement exonéré des charges et taxes relatifs au bien. A contrario, il perd la totalité de la jouissance de l’habitation et ce immédiatement à la signature de la vente. Cette perte de jouissance concerne tout autant ses héritiers.

Du côté de l’acheteur
Dans un viager libre, l’acquéreur peut habiter le bien, le louer ou encore le revendre, puisqu’il en est totalement propriétaire. Le fait de ne pas souscrire d’emprunt immobilier, lui permet d’économiser tous les frais qui en découlent. A l’inverse, il ne peut bénéficier d’une décote et devra supporter l’ensemble des frais relatif à ce bien. Enfin trouver un viager libre est souvent difficile, car relativement rare.

LE VIAGER LIBRE EST-IL UNE BONNE OPTION ?
Une opération qui peut être rentable pour le vendeur
Pour un vendeur, le viager libre peut s’avérer une option rentable, surtout s’il ne réside déjà plus dans l’habitation et si de plus, il n’a pas d’héritiers ou si ceux-ci ne sont pas intéressés par le bien. Le prix de vente est ainsi plus élevé que pour un viager occupé. Et enfin, il n’a plus aucun frais en lien avec la propriété.

Une option avec une inconnue pour l’acquéreur
En ce qui concerne l’acquéreur, s’il s’agit d’un achat en vue de sa location, les rentes versées au vendeur sont couvertes par les loyers qu’il va percevoir. S’il souhaite acquérir ce bien dans le but de le revendre, il ne saura s’il a fait une opération intéressante, que lors du décès du vendeur. A savoir que le bouquet doit être réglé comptant au vendeur, le jour de la signature de la vente et que rares sont les établissements bancaires qui accordent des crédits pour ce type de transaction.

L’équipe D-Habitat
Crédit photo : Photo de Andrea Piacquadio provenant de Pexels