La réforme fiscale du LMNP en 2025
Le statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) change en 2025. La loi de finances impose la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. Cette réforme alourdit la fiscalité des investisseurs et modifie les stratégies patrimoniales.
L’amortissement en LMNP : un avantage fiscal clé
En LMNP, les investisseurs amortissent leur bien et ses équipements. Cette déduction réduit l’impôt sur les loyers, parfois jusqu’à le neutraliser. Jusqu’en 2025, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cet avantage fiscal disparaît avec la réforme.
Ce qui change dès le 1er mars 2025
Les amortissements déduits seront réintégrés dans le prix d’achat du bien lors du calcul de la plus-value. Résultat : une hausse de l’imposition à la revente.
Exemple d’impact fiscal :
- Achat d’un bien LMNP à 200 000 €
- Déduction de 50 000 € d’amortissements
- Revente à 250 000 €
- Plus-value imposable sur 100 000 € au lieu de 50 000 € auparavant
Qui est concerné par cette réforme ?
Les locations de courte durée (Airbnb), les locations meublées classiques et les résidences de tourisme subissent cette modification fiscale. En revanche, les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, logements pour personnes handicapées) ne sont pas concernées. L’investissement en résidence étudiante conserve ses avantages fiscaux et offre une gestion simplifiée grâce au bail commercial.
L’impact fiscal pour les investisseurs
La fiscalité sur la plus-value devient plus lourde :
- 19 % d’impôt sur la plus-value immobilière
- 17,2 % de prélèvements sociaux
- Surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €
- Abattements pour durée de détention (exonération totale après 30 ans)
Pourquoi cette réforme ?
Le gouvernement veut favoriser la location longue durée et rééquilibrer le marché immobilier. La réforme s’appuie sur le rapport de 2024 de la députée Annaïg Le Meur, co-auteure de la loi anti-Airbnb.
Stratégies d’investissement en 2025
- Réévaluer la rentabilité du LMNP : la fiscalité plus lourde peut modifier l’intérêt du statut.
- Privilégier la location nue ou les résidences de services : ces options offrent plus de stabilité fiscale.
- Anticiper la revente : l’imposition doit être intégrée aux projections financières.
- Surveiller les évolutions législatives : d’autres réformes pourraient suivre.
Conclusion : adapter sa stratégie immobilière
Les investisseurs en LMNP doivent ajuster leur stratégie. Il devient essentiel d’anticiper l’impact fiscal et d’explorer des alternatives. Une veille législative et l’accompagnement d’un expert fiscaliste restent indispensables pour optimiser son patrimoine immobilier.
Sources
LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) en 2025
Photo Canva- Joe Hidalgo photgography – Getty images©
