Prêt immobilier & Taux d’usure en 2022.

Le taux d’usure, qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé.

Le taux d’usure est fixé et révisé tous les trois mois par la Banque de France, à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d’un tiers. Ils sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Ils varient en fonction du montant emprunté, de la durée d’emprunt et de la catégorie de prêt.

A quoi sert le taux d’usure ?

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt au-dessus duquel les établissements de crédit ne peuvent pas prêter. Son rôle est de protéger l’emprunteur de taux excessifs qui lui seraient proposés et qui pourraient le placer dans une situation financière difficile, et, à plus grande échelle, déstabiliser l’économie globale. Le taux d’usure joue donc un rôle de régulateur.

Une offre de prêt doit obligatoirement mentionner le taux annuel effectif global (TAEG). Ce taux ne doit pas être supérieur au taux d’usure. Le TAEG correspond au coût total du crédit pour l’emprunteur, il comprend :

le taux d’intérêt de base (ou taux nominatif)

les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription ou frais de dossier)

les primes d’assurance emprunteur lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément.

Le relèvement des taux d’usure le 1er octobre 2022, bonne ou mauvaise nouvelle pour les emprunteurs ?

Ces derniers mois, les taux de crédit ont augmenté plus vite que le taux d’usure, réduisant ainsi les marges de manœuvre des établissements de crédit et les contraignant à refuser les dossiers de prêt de certains emprunteurs. Vous n’avez certainement pas manqué ces gros titres ces derniers mois ! Beaucoup se voit refuser leurs prêts immobiliers !

Le taux d’usure ayant été relevé au 1er octobre de 0,48 point pour atteindre 3,05 % pour les emprunts de 20 ans et plus, les banques vont pouvoir revoir leurs barèmes à la hausse et ainsi accepter des dossiers d’emprunteurs qui auraient été refusés quelques jours plus tôt.

Hélas, une bouffée d’air de courte durée pour les emprunteurs puisque, dans le même temps, les taux accordés par les banques ont connu une évolution similaire !

Résultat : de nombreux dossiers risquent encore d’être refusés, les taux proposés par les banques dépassant bien souvent le nouveau taux d’usure. C’est un véritable « effet de ciseau » qui se répercute sur les emprunteurs.

L’effet ciseau du taux d’usure, qu’est-ce que c’est ?  L’emprunteur se retrouve pris dans une faille spatio-temporelle entre un taux d’usure basé sur les taux de plus de 6 mois et les taux au jour de la demande de prêt.
Ce décalage suffit à exclure du crédit immobilier un nombre de plus en plus important de Français. Alors même que les taux de crédit immobilier demeurent très en dessous de l’inflation ! Le taux de l’usure ne remplit alors plus son rôle protecteur, bien au contraire.

Obligations légales liées à l’offre de prêt immobilier.

Le prêt immobilier est soumis à une stricte réglementation. Pour souscrire à ce type de prêt, des formalités doivent être respectées :

Une offre de contrat de crédit immobilier (dont les conditions doivent être maintenues durant 30 jours minimum) doit être remise à l’emprunteur sur papier ou tout autre support durable.

Une fois l’offre reçue, l’emprunteur dispose d’un délai minimum de 10 jours avant de l’accepter.

L’offre doit obligatoirement mentionner le taux annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire le coût total du crédit (intérêts, éventuels frais de dossier et/ou d’assurance, etc.).

Le taux proposé ne doit pas être supérieur au taux de l’usure. 

Que risque l’organisme qui pratique un taux usuraire ?

Un prêt est considéré comme usuraire lorsque son taux annuel effectif global (TAEG, anciennement TEG) est supérieur au taux de l’usure.

Le TAEG est le taux auquel on se réfère pour apprécier si une offre de crédit dépasse le seuil usuraire. Il comprend :

le taux d’intérêt de base (ou taux nominatif)

les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription ou frais de dossier par exemple)

les primes d’assurance emprunteur lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément.

L’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d’une peine d’amende de 300 000 € (article L341-50 du Code de la consommation).

Comment contourner le taux d’usure ?

En tant que particulier, il est possible de contourner le dépassement du taux d’usure par un établissement prêteur en externalisant l’assurance emprunteur (qui représente notamment une grosse part du coût d’un prêt immobilier) incluse dans l’offre de crédit. Facilité par la loi Lagarde et désormais par la loi Lemoine, le fait de choisir une assurance emprunteur chez une compagnie d’assurance spécialisée, à la place du contrat de groupe proposé par la banque, peut permettre de faire baisser son taux de prêt à un niveau inférieur à celui du taux d’usure.

Un changement du nombre de mensualités de l’emprunt peut aussi parfois entraîner une baisse de son TAEG, et ainsi permettre de contourner le taux d’usure. En revanche, les professionnels n’ont, eux, pas le droit de contourner le taux d’usure, sous peine de risquer un emprisonnement de 2 ans et une peine d’amende de 300 000 euros, d’après l’article L341-50 du Code de la consommation.

Autre possibilité : négocier avec sa banque le fait de ne pas souscrire d’assurance de prêt en nantissant** son contrat d’assurance vie, c’est-à-dire en le donnant en “garantie à sa banque en cas de problème”.

**(Le terme nantissement, du verbe nantir, désigne la situation juridique où un propriétaire affecte, sans en perdre la possession, des biens meubles incorporels, notamment fonds de commerce, fonds agricole, solde de compte bancaire, contrat d’assurance-vie, à la garantie d’une ou plusieurs dettes dont il est redevable. En cas d’impayés, le créancier bénéficiaire du nantissement pourra, selon le cas, vendre, ou faire vendre les biens et ainsi se payer sur le prix par priorité à tous autres créanciers. )

La dernière solution consiste à loger ses investissements immobiliers dans une société civile immobilière (SCI) pour “obtenir un taux d’intérêt professionnel. Le taux proposé sera supérieur, mais il n’y aura pas de taux d’usure”.

Pour vous garantir la finançabilité de votre projet et vous simplifier la vie, penser à vous faire aider par un courtier en prêt immobilier.

( Notez tout de même  : Les frais de courtage sont pris en compte dans le calcul du TAEG ! Vous avez donc tout intérêt à limiter la facture. )

Pour conclure.

Si votre prêt immobiler a été refusé, c’est certainement qu’il y a eu un dépassement du taux d’usure, rencontrés lors d’une demande de crédit immobilier.

Ce refus concerne en particulier les emprunteurs présentant aux yeux des établissements financiers des risques en termes de remboursement (seniors, personne ayant des antécédents médicaux graves, etc.).

Lorsque l’établissement prêteur calcule le coût total du crédit pour ces personnes-là, le TAEG qui en ressort peut parfois être supérieur au taux d’usure, et l’offre de prêt ne peut pas être légalement envoyée au demandeur.