Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Société civile immobilière et régime de l’indivision : quelles différences ?

Être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs se fait plus couramment par le biais du régime de l’indivision. Ne nécessitant aucune formalité, le régime de l’indivision s’applique d’office, notamment dans le cas d’une succession où les héritiers sont pluriels.

Il n’est pas nécessaire que les co-acquéreurs disposent de la même capacité de financement, ou n’injectent le même montant dans le projet, pour réaliser un achat à plusieurs.

Notez qu’il semble essentiel d’évaluer les éventuels risques de vous engager en indivision, surtout si la répartition du bien n’est pas équitable.

Sous le régime de l’indivision, chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien. A contrario, dans le cadre d’une société civile immobilière chaque associé détient des parts sociales auxquelles ses droits se limitent.

Protection du patrimoine des associés de la SCI.
A quoi sert une SCI ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) permet de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine qui se distingue de celui des associés. La SCI est l’unique détentrice du bien immobilier. De ce fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la société pour les dettes de la SCI.

Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors intenter une action contre les associés. Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers pour rembourser les dettes de la SCI.

En outre, il est compliqué pour les créanciers de vendre les parts sociales d’un autre associé de la SCI ou de connaître l’étendue de son patrimoine. En effet, les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital social de la SCI, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir indépendamment contre chaque associé, pour engager leur responsabilité. C’est l’un des avantages de la SCI.

Quelles démarches effectuer afin de créer une SCI ?

Afin de constituer une société civile immobilière, vous devez :

– rédiger les statuts, indiquant notamment le gérant et le siège social de la société (qui peut être le domicile du gérant),

– publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légale,

– procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Transmission du patrimoine au sein d’une SCI.

La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine !

Si, en tant que parents, vous souhaitez céder un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder des parts de votre SCI de manière successive. Vous bénéficiez ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

Monter une SCI permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier. En effet, lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. A contrario, la constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre.

La SCI donne également la possibilité aux parents qui transmettent un patrimoine immobilier à leurs enfants, de conserver la gestion du bien. Ils apportent simplement le bien à la SCI et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et conservent ainsi la maîtrise du bien.

On parle de SCI familiale lorsque les parents et les enfants d’une même famille sont associés au sein d’une SCI. Ce bien immobilier sortira du patrimoine des parents afin de réduire leur IFI.

Quelle fiscalité pour les bénéfices de la société civile immobilière ?

Votre société civile immobilière peut engendrer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et que vous percevez en contrepartie des loyers.

Les revenus fonciers perçus dans le cadre de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenu, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.

Toutefois, si votre société civile immobilière met à location des biens meublés, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Comment choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) en SCI ?

SCI à l’IR :
La SCI imposée à l’IR est la forme la plus répandue en France, puisqu’il s’agit du régime qui s’applique par principe. Elle est dite « transparente », car c’est vous, en tant qu’associé, qui serez imposé sur les revenus tirés de l’exercice social, proportionnellement à votre apport dans le capital. Vous devrez donc reporter sur votre feuille d’impôt la quote-part des bénéfices de la SCI qui vous revient, que ces bénéfices aient été distribués ou mis en réserve.

Avec le régime à l’IR, la SCI offre de nombreux avantages. Vous avez la possibilité de :

– Déduire une partie du déficit : en tant qu’associé de la SCI, la loi vous autorise à imputer une quote-part de déficit de 10 700 €, qui viendra ainsi en réduction de votre impôt sur le revenu global. Si celui-ci est inférieur à cette somme, la part de déficit foncier excédentaire est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.-

– Déduire certaines charges énumérées par la loi.

– Choisir entre une imposition au régime réel ou le régime micro-foncier SCI. Dans le premier cas, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, après déduction des frais réels. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez choisir le micro-foncier, et vous bénéficierez d’un abattement de 30%. Vous serez donc imposé seulement sur les 70% restants.

– Obtenir une exonération totale de plus-value de cession pour durée de détention du bien si vous le conservez au moins 22 ans, et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

– Tenir une comptabilité simplifiée, qui ne nécessite pas forcément le recours à un expert-comptable.

SCI à l’IS :
Dans le cas du régime à l’IS, la SCI possède une personnalité fiscale et les résultats sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés à hauteur de 25% ou 15% sur les bénéfices inférieurs à 38 120 euros.

Cet taux d’impôt vaut aussi bien pour les SCI familiale que pour les SCI professionnelles.

Ce régime est sur option, mais notez que la location d’un immeuble meublé en SCI entraîne de fait une imposition à l’IS, idem si elle réalise au moins 10% de son CA dans des opérations commerciales.

L’assemblée générale décide ensuite de reverser ou non les bénéfices réalisés par la SCI, qui seront ensuite imposés entre les mains des associés.

En optant pour la SCI à l’IS, vous pourrez :

– Amortir les immeubles inscrits à l’actif. Vous pourrez ainsi reporter le montant de la dépréciation du bien dans le temps et également diminuer le résultat imposable grâce à la dotation aux amortissements.

– Déduire certains frais qui ne peuvent pas l’être lorsque la SCI est à l’IR, comme les droits d’enregistrement, les frais de notaire…

– Choisir de soumettre vos dividendes au prélèvement forfaitaire obligatoire, la fameuse flat tax de 30%, ou à l’imposition à la tranche marginale d’impôt sur le revenu.

– Déduire la rémunération du gérant de la SCI du résultat.

– Reporter le déficit de la SCI d’une année sur l’autre et ainsi réduire la base d’imposition.

En résumé

La SCI est compatible pour simplement transmettre un patrimoine immobilier, et également pour exercer une activité professionnelle de location ou construction-vente,

La SCI peut opter pour l’IS ou l’IR sauf si la SCI a une activité professionnelle, elle est dans ce cas obligatoirement soumise à l’IS,

IS ou IR ont chacun leurs avantages et inconvénients. Tout dépend de la position et de la situation des associés.