Stratégie et fonctionnement du déficit foncier.

Quelles sont les charges déductibles  des loyers perçus?

Les propriétaires d’un bien immobilier mis en location perçoivent des revenus locatifs (les loyers). Pour l’imposition de ces revenus, il est possible de déduire certaines charges locatives. Si les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs encaissés au cours d’une année, un déficit foncier se dégage.

Attention, toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus et ne participent donc pas au déficit foncier. Par exemple, les dépenses liées à des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduites.

Les charges déductibles des loyers sont les suivantes :

Les charges générées par l’exploitation du bien immobilier telles que la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d’assurance ou encore les frais d’agences immobilières pour la gestion du bien.

Les charges financières liées au bien immobilier telles que les intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la réparation du logement et les frais associés aux intérêts.

Les frais liés aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration relatifs au bien immobilier.

Il est conseillé aux propriétaires de conserver les justificatifs de paiement des charges en cas de vérification par l’administration fiscale. ( Factures, plans, photographies… )

Quelles sont les conditions pour générer un déficit foncier ?

D’après l’article 156 du code général des impôts (CGI), «les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu».

Pour faire plus simple, un propriétaire peut bénéficier des avantages du déficit foncier, s’il remplit trois conditions :

Le déficit doit concerner un bien à usage d’habitation

L’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier

Le propriétaire doit être sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier)

Régime réel & Régime micro-foncier, qu’est-ce que cela veut dire ?

Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.

Comme vu au-dessus, pour que le propriétaire d’un logement soit éligible au déficit foncier, il doit opter pour le régime réel d’imposition qui est systématique dès 15 000€ de revenus générés.

Notez, que si le propriétaire choisit de passer sous ce régime, la décision est irrévocable pour une durée de 3 ans. Il pourra ensuite choisir de revenir au régime du micro-foncier si le seuil de 15 000 € n’est pas atteint.

En résumé :

Régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale

Régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.

Comment se calcule le déficit foncier ?

Si le dispositif est fiscalement très attrayant, calculer le montant de son déficit n’est pas si évident. Notez que vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider dans cette démarche.

Pour calculer son déficit foncier, il faut :

Additionner le total de ses revenus immobiliers bruts, de ses intérêts d’emprunt et de ses autres charges ;

Déduire les charges du revenu brut global. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes.

Imputer ensuite les autres dépenses sur les revenus nets (hors charges relatives aux intérêts d’emprunt). Si le résultat est négatif, ce montant est déductible du revenu global dans la limite des 10 700 €.

À noter :

Les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global. Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d’emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.

Revenu global / revenu foncier : quelles différences ?
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers.

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent de votre revenu global.

En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite etc.)

Déficit foncier : déclaration

Avec la déclaration en ligne, le calcul du déficit foncier s’effectue automatiquement lorsque le contribuable remplit sa déclaration n° 2044. Couplé au formulaire n° 2042 de ses revenus globales.