Vendre un bien immobilier en indivision : procédures et solutions
L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier, sans division matérielle. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite du bien, proportionnelle à sa participation. Cette situation survient fréquemment lors d’une succession, d’une séparation ou d’un achat en commun.
Les règles de décision en indivision
Les décisions concernant un bien en indivision dépendent de la nature de l’acte à accomplir :
Actes de conservation
Toute action visant à préserver le bien peut être entreprise par un seul indivisaire.
Actes d’administration
Ces actes nécessitent l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
Actes de disposition
Ils modifient la composition du patrimoine (par exemple, la vente du bien) et requièrent généralement l’unanimité des indivisaires.
Les étapes clés pour vendre un bien en indivision
Informer les co-indivisaires
Avant de vendre sa part ou le bien en entier, il est obligatoire d’informer les autres indivisaires par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Estimation du bien
Faire estimer le bien par un professionnel permet de déterminer sa valeur marchande et d’éviter les litiges.
Signature de l’acte de vente
Une fois l’accord obtenu, la vente est officialisée par un acte authentique signé devant notaire.
Répartition du prix de vente
Le produit de la vente est réparti entre les indivisaires en fonction de leurs quotes-parts respectives.
Les frais liés à la vente en indivision
La vente d’un bien en indivision engendre divers frais :
- Frais notariés : Ils couvrent la rédaction de l’acte de vente et les formalités administratives.
- Taxes et impôts : Selon la nature du bien et la situation des indivisaires, des taxes (comme la taxe de publicité foncière) et des impôts (notamment sur la plus-value) peuvent s’appliquer.
- Frais annexes : Des coûts supplémentaires peuvent survenir, tels que les frais d’estimation, les diagnostics obligatoires ou les frais de commissaire de justice.
Solutions en cas de désaccord entre indivisaires
Si les indivisaires ne parviennent pas à un accord, plusieurs options existent :
- Vente de sa quote-part : Un indivisaire peut céder sa part à un tiers. Les autres indivisaires disposent alors d’un droit de préemption pour acquérir cette part en priorité.
- Vente du bien en cas de majorité qualifiée : Si des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits souhaitent vendre le bien, ils peuvent notifier leur intention aux autres. Ces derniers disposent de trois mois pour se prononcer. En l’absence de réponse ou en cas de refus injustifié, une autorisation judiciaire peut être sollicitée pour procéder à la vente.
- Partage judiciaire : Si aucun accord n’est trouvé, tout indivisaire peut demander au tribunal le partage du bien, conformément au principe selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».
Conclusion
La vente d’un bien immobilier en indivision requiert une bonne compréhension des règles légales et une communication efficace entre les indivisaires. Il est recommandé de consulter un notaire pour accompagner les démarches et assurer le respect des obligations légales.
Source
Succession : indivision entre les héritiers – service-public.fr
Photo : Emma Rahmani – Corelens ©
